Wat moet je weten als je een sleutel-op-de-deurwoning koopt?

Wat moet je weten als je een sleutel-op-de-deurwoning koopt?

Is jouw oog gevallen op een huis of een appartement in een nieuwbouwproject? Dat verwondert ons niet: sleutel-op-de-deur betekent net zoveel als verhuizen naar een gloednieuwe en instapklare woning, heerlijk! Bij Smolders Vastgoed hebben we regelmatig kwaliteitsvolle nieuwbouwprojecten in portefeuille en begeleiden we je graag bij het aankoopproces. Deze verloopt immers helemaal anders dan bij een bestaande woning. Ontdek in deze blog alles wat je moet weten over de aankoop van een sleutel-op-de-deurwoning!

1. Optimaal beschermd dankzij de Wet Breyne

Transparante samenwerking tussen koper en bouwpromotor

Wie nieuwbouwwoning zegt, zegt Wet Breyne. Deze wet, ook gekend onder de naam Woningbouwwet, beschermt je financieel bij de aankoop van een sleutel-op-de-deurwoning en eist een transparant contract tussen aannemer en koper, waarbij volgende elementen duidelijk vermeld staan:

• Totaalprijs (met clausule voor eventuele prijsherziening)
• Uitvoeringstermijn
• Voorlopige en definitieve oplevering (minstens 1 jaar na de voorlopige oplevering)
• Voorschot (maximum 5% van de woningprijs, in plaats van de gebruikelijke 10%)
• Solvabiliteitswaarborg (de aannemer stort 5% van de bouwprijs in een fonds, als het ware een buffer in geval van faillissement) of voltooiingswaarborg (ook wel terugbetalingswaarborg genoemd, waarbij de aannemer de reeds gestorte bedragen terug moet betalen aan de koper indien de woning niet voltooid wordt conform de overeenkomst)
• Betalingsmodaliteiten
• Gedetailleerde plannen en bestekken
• Aansprakelijkheid: de aannemer is tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken (zowel zichtbaar als verborgen) die de stabiliteit van het gebouw aantasten.

Betaling in schijven

Concreet dicteert de Wet Breyne dat je enkel hoeft te betalen voor de werken die al effectief uitgevoerd zijn. Met andere woorden, na elke voltooide bouwfase zal je een factuur ontvangen voor de desbetreffende werken en zal je jouw woning dus in schijven betalen. Elke schijf moet overeenstemmen met de waarde van de werken. Een voorbeeld:

• 5% voorschot bij ondertekening van de verkoopsovereenkomst
• 10% na plaatsing funderingen
• 25% na plaatsing gewelven
• 20% na dakwerken
• 10% na plaatsing elektrische en sanitaire leidingen
• 10% na de pleisterwerken
• 10% na de plaatsing van de vloeren
• 10% bij de voorlopige oplevering

2. Het totale kostenplaatje: een overzicht

Naast de aankoopprijs van je nieuwbouwwoning, zijn er nog bijkomende kosten waarmee je rekening moet houden.

Registratierechten en/of 21% btw

Bij de aankoop van een sleutel-op-de-deurwoning betaal je 21% btw op het geheel of 10% registratierechten op de bouwgrond (in Vlaanderen) en 21% op de constructiewaarde.

Op de constructiewaarde betaal je sowieso 21%. Daarnaast betaal je ook 21% btw op de bouwgrond als onderstaande voorwaarden samen vervuld zijn:

• Er wordt op de grond een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw.
• De grond en het gebouw worden door dezelfde partij verkocht.

Sommige bouwbedrijven laten de verkoop van de grond en het gebouw afzonderlijk gebeuren door twee verschillende vennootschappen. Op die manier betaal je als koper op de grond slechts 10 % registratierechten i.p.v. 21 % btw.

• De bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.

Is de woning nog ‘op te richten’? Dan wordt het gebouw niet samen met het gebouw overgedragen en betaal je 10 % registratierechten op de bouwgrond.

Is de woning al in aanbouw of klaar voor oplevering? Dan betaal je 21 % btw op het volledige aankoopbedrag, want dan worden grond en woning tegelijk overgedragen.

Als de drie voorwaarden niet vervuld zijn, betaal je 10 % registratierechten op de bouwgrond.

Meerkosten

Een groot voordeel van een sleutel-op-de-deurwoning is dat je vaak nog heel wat werken op maat van jouw wensen kan laten uitvoeren. Een sleutel-op-de-deurwoning krijgt doorgaans een kwalitatieve afwerking in een neutrale stijl die een breed publiek aanspreekt. Wil je echter een speciale vloer of extra features in de keuken en badkamer? Dan betaal je een meerprijs die meestal uitgedrukt wordt in een bedrag exclusief btw.

Een voorbeeld: voor de keuken wordt een budget voorzien van € 5000, maar jij kiest voor een upgrade van € 2500. Het totale bedrag dat je moet opleggen is niet € 2500, maar € 3025 (+ 21%). Hou dus altijd rekening met het bedrag inclusief btw voor een realistisch beeld op de totaalkost.

Notariskosten

De aankoop van je sleutel-op-de-deurwoning wordt vastgelegd in een authentieke notariële akte, die verschillende kosten met zich meebrengt zoals de aktekosten, het ereloon van de notaris, de kosten van de hypothecaire lening...

3. Sleutel-op-de-deur: tijdlijn

Bij een sleutel-op-de-deurwoning geldt de regel: hoe vroeger je aankoopt, hoe meer keuze je hebt. Ben je één van de eerste kopers, dan heb je meer kans om een van de meest gegeerde loten of units te kunnen kopen: dat ruime lot met een optimale oriëntatie bijvoorbeeld, of dat luxueuze penthouse met het adembenemende uitzicht. Bovendien heb je als vroege vogel ook heel wat inspraak in de afwerking en kan je alles nog op maat laten afwerken. In de tijdlijn hieronder zie je de belangrijkste mijlpalen van het bouwproces en de keuzes die je kan maken:

• Ruwbouwwerken en het wind- en waterdicht maken van de woning

In deze eerste fase heb je als koper normaal geen inspraak en zeker niet bij een project met meerdere entiteiten, ongeacht of de werken al gestart zijn of niet. Enkel wanneer het om een kleinschalig project van één of enkele huizen gaat, bestaat de kans dat je met een wijziging in de stedenbouwkundige vergunning nog een aanpassing kan doen voor jouw woning. Dit kan bijvoorbeeld wanneer je graag een kelder wil.

• Technieken (verwarming & elektriciteit) en pleisterwerken

Heb je jouw sleutel-op-de-deurwoning gekocht vóór deze fase? Dan kan je zelf de plaats van jouw stopcontacten, schakelaars en lichtpunten bepalen. Neem hier zeker je tijd voor, want dit kan eventuele frustraties in de toekomst voorkomen. Teken een plannetje en bepaal waar jouw meubels zullen staan. Zo wordt vanzelf duidelijk wat de meest strategische plaatsen zijn.

• Keuken, badkamer, vloeren, binnendeuren, trap...

Tijd om jouw afwerking te kiezen bij de leveranciers van de bouwpromotor en je sleutel-op-de-deurwoning volledig naar jouw smaak af te werken. Dit is een supertoffe periode waarin je heel wat keuzes mag maken. Kies je een afwerking buiten het standaardpakket? Dan kan dit meestal tegen een meerprijs (zie hierboven).

• Voorlopige oplevering en overhandiging sleutels

Time to move in! Samen met de bouwpromotor doe je een rondgang in je woning om te checken of alle werken volgens het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd.

• Definitieve oplevering

Dit kan minimum één jaar na de voorlopige oplevering en op voorwaarde dat alle punten die aangehaald werden tijdens de voorlopige oplevering opgelost zijn.

Helemaal overtuigd van sleutel-op-de-deur? Contacteer ons dan gerust en wij stellen je graag onze nieuwbouwprojecten in portefeuille voor!