Uitgelegd: de regelgeving rond energiezuinigheid

De laatste jaren is er veel te doen rond de regelgevingen van energiezuinigheid, duurzaamheid, ... Daarom gingen wij in gesprek met Dirk De Clerck, een energiedeskundige type A. Oorspronkelijk begonnen als architect, maar ook steeds meer interesse ontwikkeld in energiezuinigheid en alles wat daar me te maken heeft. Benieuwd naar de visie van een energiedeskundige? Lees dan zeker verder!

Dirk, wat doet een energiedeskundige?

Afhankelijk van de soort kwalificatie van de energiedeskundige (type A voor residentieel en type D voor niet residentieel), stelt een energiedeskundige een EPC (energieprestatiecertificaat) op voor gebouwen. Bij de opmaak van een EPC is het belangrijk dat de eigenaar weet dat bewijsstukken van groot belang zijn. Van zodra de eigenaar hiervan op de hoogte is en de nodige stukken (facturen, plannen, foto's) heeft verzameld, kan er een plaatsbezoek georganiseerd worden.

De energiedeskundige gaat bij de eigenaar langs en onderwerpt de woning aan een grondig onderzoek. Tijdens dit plaatsbezoek wordt een vast protocol gevolgd, dewelke ons bepaalde controles oplegt. We controleren onder andere hoeveel isolatie er in de muren, het dak en de vloer zit (als er al aanwezig is). We gaan ook na hoe goed de ramen isoleren, of de verwarming verouderd is of niet, van welk bouwjaar de woning is...

Na afloop van het plaatsbezoek worden deze gegevens waarheidsgetrouw ingegeven in een computerprogramma van de Vlaamse Overheid. Dit programma genereert het EPC waarin we de energiescore van de woning terugvinden, maar ook enkele voorstellen van maatregelen om deze score te verbeteren.

Voor de mensen die een EPC nog niet kennen, wat is het juist? 

Het EnergiePrestatieCertificaat (EPC) werd door de Vlaamse Overheid in het leven geroepen om mogelijke kopers of huurders te informeren over de energiezuinigheid van de woonruimte of het bedrijfspand die zij willen huren of kopen: 
Sinds 1 november 2008 is een EPC verplicht bij verkoop van woningen en appartementen en sinds 1 januari 2009 bij verhuur van woningen en appartementen.
Vanaf 1 januari 2019 dient een nieuw inspectieprotocol toegepast te worden en werd het EPC uitgebreid: het certificaat zal een energielabel (A+ tot F) bevatten, er worden voorwaarden opgelegd om het gebouw te laten voldoen aan de energiedoelstellingen van 2050, er wordt een indicatieve prijsindicatie toegevoegd om het gebouw energiezuiniger te maken. De prijzen hiervoor worden door de software automatisch gegenereerd op basis van de door de energiedeskundige ingevoerde gegevens. De energiedeskundige kan de prijsberekening dus niet wijzigen. Achteraan op het EPC staat telkens welke werken in rekening werden genomen en welke niet.
Sinds 2022 moeten appartementsgebouwen beschikken over een EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.

Het idee is dat huiseigenaars zo gestimuleerd worden om hun woning energiezuiniger te maken. Het EPC is een attest met een geldigheidsduur van 10 jaar.

Waarom ben je begonnen als energiedeskundige?

Via mijn hoofdberoep als manager in een groot architectenbureau worden we al enkele jaren bestookt met allerlei wetgevingen, regels en voorschriften om energetischer te gaan bouwen. Het is begonnen met het EPB rond de jaren 2000 en in 2008 kwamen de EPC's er dan bij. Omdat ik toch ook begaan ben met het milieu, leek de keuze om energiedeskundige te worden een logische stap. Door de (verplichte) permanente vormingen steek ik er zelf steeds meer van op, blijft mijn kennis up-to-date en kan ik op die manier vrijblijvend de mensen adviseren en eventueel bijstaan met tips. Los van het sociaal aspect natuurlijk 😊

Is de tussenkomst van een energiedeskundige noodzakelijk?

De tussenkomst is niet alleen noodzakelijk, maar ook verplicht bij verkoop of verhuur. Hoewel dit niet expliciet tot de taak van een deskundige hoort, kan hij je wel adviseren in bepaalde te nemen maatregelen om een gebouw energiezuiniger te maken.

Bij energetische renovatie is de taak van een energiedeskundige nog belangrijker. Luisteren naar de klant, budget samen onder de loep nemen, bewustmaking van noodzaak om energiezuinige ingrepen te plannen en eventuele consequenties uitleggen, horen dan bij het uitgebreider takenpakket.

Daarnaast moet een energiedeskundige beschikken over de vaardigheden om te durven vragen, zelf initiatief nemen en zichzelf doorlopend kennis bijbrengen. Uiteraard kom je als energiedeskundige bij veel mensen over de vloer en zijn sociale factoren noodzakelijk.

Wat is volgens jou het gevolg van het energieprestatiecertificaat?

De resultaten tonen aan dat de EPC-score een substantiële impact heeft op de verkoopprijs van woningen. Woonhuizen die verkocht worden met een EPC-score die 100 punten lager ligt, worden gemiddeld verkocht aan een prijs die 2,3% hoger ligt dan vergelijkbare woningen (bij appartementen is dit 1,8%). Woningen met een EPC-score tussen 100 en 199 zijn gemiddeld 10,9% meer waard dan woningen met een EPC-score tussen 400 en 499 (bij appartementen is dit slechts 3,4%). 

Eender hoe de huizenprijzen evolueren, op korte termijn beïnvloedt een positief EPC-label de prijs van je huis dus in positieve zin. Op langere termijn hebben je energetische renovaties sowieso een impact op je verbruikskosten en op het milieu. Op zich een mooie stimulans om nu te investeren in die isolerende maatregelen. 

De verwachting is ook dat de prijzen van huizen sterker zullen stijgen dan bijvoorbeeld de prijzen van appartementen. Dit komt onder andere doordat het in eengezinswoningen makkelijker is om aanpassingen te doen dan in een appartement in mede-eigendom. Voor een appartement moet meestal collectief, met alle eigenaars, beslist worden over energiezuinige aanpassingen.

Wordt de energiezuinigheid van een woning vandaag al serieus genoeg genomen?

Ten opzichte van vroeger is er al een groot verschil waar te nemen. Door de energiecrisis wordt de energiezuinigheid van woningen correcter gewaardeerd.

Toen energie goedkoop was, onderschatten veel mensen de waarde van energiezuinigheid. Nochtans heeft die een belangrijke impact op het wooncomfort, op de maandlasten en de nog uit te voeren investeringen.

Bij het bepalen van de aankoopprijs zullen mensen in de toekomst waarschijnlijk meer rekening houden met het budget dat nodig is voor de (al dan niet zware) energetische renovaties die nog uitgevoerd zullen moeten worden. Het verschil in prijzen tussen de energiezuinige woningen en de energieverslindende woning zal in de toekomst alleen maar toenemen. De specialisten verwachten dat de prijzen voor woningen met een slechte EPC-score, die dus eerder energieverslindend zijn, minder snel zullen stijgen dan die van woningen die goed scoren op vlak van duurzaamheid en energiezuinigheid.

Welke veranderingen zou je graag willen zien op vlak van energie-eisen binnen een termijn van 5 jaar?

De energie-eisen in België zijn nu al niet van de minste. Naast de renovatieverplichting van niet-residentiële gebouwen (vanaf 2022 voldoen aan 4 energiebesparende maatregelen binnen de 5 jaar na het verlijden van de akte), geldt ook de renovatieverplichting van residentiële gebouwen (vanaf 2023 renoveren tot minimum label D binnen de 5 jaar na aankoop). Veel meer eisen kan men niet meer opleggen. 

Toch is het zo dat veel deskundigen vinden dat de stap van F naar D niet zo'n grote stap is. Er zullen niet veel maatregelen genomen moeten worden om de nieuwe score te bekomen. Het had misschien beter geweest de termijn iets te verlengen naar bijvoorbeeld 15 jaar en dan een hoger energieniveau op te leggen (bijvoorbeeld A). 

Welke maatregelen zijn volgens jou het meest efficiënt bij het energiezuinig maken van een woning?

Verschillende maatregelen voor het energiezuinig maken van je woning zijn belangrijk, toch is vooral ook de volgorde waarin je deze maatregelen toepast van belang. Kort samengevat moeten we eerst de energievraag gaan beperken, dan kijken naar toepassingen van duurzame energie en ten slotte het gebruik van niet-duurzame energiebronnen minimaliseren.

Voordat je dus aan hernieuwbare energie kan denken, dient je woning eerst en vooral goed geïsoleerd en geventileerd te worden, te beginnen bij het dak, daarna de muren en de vloeren. Tezelfdertijd kunnen de beglazing en het schrijnwerk eventueel vervangen worden of kan bijvoorbeeld ook een oude verwarmingsketel aangepakt worden. Deze maatregelen kunnen al snel een verbetering van ongeveer 70 à 80% betekenen. Pas na deze aanpassingen kunnen de andere technische installaties worden aangepakt, zoals het plaatsen van een warmtepomp, warmtepompboiler, zonneboiler of zonnepanelen. Deze maatregelen kunnen bovenop de andere maatregel nog een verbetering van 15 – 20% betekenen.

Welke tip kan je de mensen meegeven die een energiedeskundige willen inschakelen?

Sommige mensen begrijpen nog niet goed de impact van het al dan niet aanleveren van 'aanvaarde' bewijsstukken. De inspanning die geleverd moet worden om de documenten (zoals plannen, facturen...) te zoeken, worden vaak beloond, omdat de documenten meestal een positieve invloed hebben op het resultaat van het EPC. Dit kan gaan van een energielabel F (zonder bewijsstukken) tot een energielabel C wanneer er wel bewijsstukken zijn.

Een wereld van verschil want de verkoper wenst een zo gunstig mogelijk EPC om zijn verkoopprijs interessant te houden en de koper wenst een gunstig EPC om zo weinig mogelijk extra investeringen te moeten doen.

Heb je vragen rond het thema energiezuinigheid bij het kopen en verkopen van je huis of appartement? Bel of mail ons, en wij helpen je graag verder!