Nieuwbouw kopen: 21% of 6% BTW? Ontdek het verschil

Een nieuwbouwwoning kopen is een belangrijke stap, en vaak ook de grootste investering in een mensenleven. Daarbij speelt de BTW-regeling een cruciale rol: die bepaalt mee hoeveel je uiteindelijk betaalt.

In principe geldt bij nieuwbouw 21% BTW, maar in bepaalde gevallen kan je genieten van een verlaagd tarief van 6% BTW. Een verschil dat kan oplopen tot tienduizenden euro’s.

Deze regeling werd officieel en definitief verankerd in de Programmawet, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 juli 2025, hoofdstuk 6 (p. 18–24).

In deze blog leggen we helder uit hoe de regels werken en wanneer je in aanmerking komt voor dit gunstige tarief.

De standaardregel: 21% BTW

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of -appartement betaal je normaal gezien 21% BTW op de constructiewaarde.

• Worden grond en constructie samen verkocht door dezelfde eigenaar (bv. een promotor)? Dan betaal je BTW op de volledige aankoopprijs (grond + constructie).
• Worden grond en constructie apart verkocht (bv. grond via particulier, woning via promotor of via 2 verschillende vennootschappen van de promotor)? Dan betaal je enkel BTW op de constructiewaarde, en registratierechten op de grond (12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië).
  

👉 Meer info: FOD Financiën – Kopen met BTW

Het verlaagde tarief: 6% BTW

Sinds juli 2025 is het verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw definitief verankerd. Dit kan zowel voor eigen bewoning als voor verhuur, zolang aan de voorwaarden is voldaan.

Voorwaarden voor 6% BTW

1. Voor eigen bewoning (enige en eigen woning)

• Je koopt als particulier, niet via een vennootschap.
• Je schrijft je domicilie zonder uitstel in de woning na oplevering.
• De woning wordt voor minstens 50% persoonlijk gebruikt.
• Je mag geen eigenaar zijn van een andere woning (met uitzonderingen bij erfenissen of een snelle verkoop van de huidige gezinswoning).
• Je behoudt de woning minstens 5 jaar als hoofdverblijfplaats.
• De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 175 m² bedragen.

2. Voor verhuur op de private huurmarkt

• Je kan kopen als particulier of vennootschap.
• De woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon.
• De woning wordt minstens 15 jaar ononderbroken verhuurd op de private huurmarkt.
• De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 175 m² bedragen.

3. Voor verhuur via een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij

• Zowel particulieren als vennootschappen kunnen kopen.
• De woning moet minstens 15 jaar verhuurd worden aan een SVK of woonmaatschappij.

Wat als er meerdere kopers zijn?

Wanneer een woning door meerdere personen wordt gekocht, wordt de toepassing van het verlaagde btw-tarief individueel per koper beoordeeld.

📌 Voorbeeld:

• Partner A koopt voor zichzelf als enige en eigen woning → 6% BTW op zijn/haar aandeel.
• Partner B voldoet niet aan de voorwaarden (bv. koopt als investering zonder 15 jaar verhuur) → 21% BTW op zijn/haar aandeel.

Het btw-stelsel kan dus gemengd zijn binnen dezelfde aankoopakte.

Wat als je de voorwaarden niet naleeft?

Wordt niet voldaan aan de verplichtingen (bv. je verhuist al na 3 jaar of je verhuurt minder dan 15 jaar), dan moet een deel van het genoten voordeel worden terugbetaald:

• X/5de bij eigen bewoning.
• X/15de bij (sociale) verhuur.

Bovendien moet er bij aankoop een officiële verklaring ondertekend en ingediend worden via MyMinfin.

Het verschil in cijfers

👉 Stel: de constructiewaarde van een woning bedraagt €300.000.

• Bij 21% BTW betaal je €63.000 belasting.
• Bij 6% BTW betaal je slechts €18.000 belasting.

Dat is een voordeel van €45.000.

Waarom dit zo belangrijk is

Deze regeling kan een enorm verschil maken in de haalbaarheid van je bouw- of aankoopplannen. Daarom is het cruciaal om vooraf goed te weten onder welk stelsel jouw aankoop valt.

👉 Meer info vind je hier:

• Vlaanderen.be – BTW-tarief van 6% bij renovatie en sloop/heropbouw
• Vlaanderen.be – BTW of registratierechten bij aankoop?
• Belgisch Staatsblad – Programmawet 29 juli 2025, hoofdstuk 6 (p. 18–24)

Smolders Vastgoed helpt je op weg

Bij Smolders Vastgoed volgen we deze regelgeving op de voet en zorgen we dat je steeds correct geïnformeerd bent. Of je nu koopt om zelf in te wonen of om te verhuren, wij bekijken samen of je in aanmerking komt voor het verlaagde BTW-tarief.

Veel gestelde vragen over het verlaagde BTW-tarief van 6%

We merken dat kandidaat-kopers vaak dezelfde praktische vragen hebben. Daarom bundelen we hieronder de meest gestelde scenario’s.

1. Wat als mijn woning groter is dan 175 m²?

Dan kom je niet in aanmerking voor 6% BTW. Het gaat om de bewoonbare oppervlakte en niet de totale bruto-oppervlakte.

2. Kan ik via een vennootschap ook 6% BTW genieten?

• Voor eigen bewoning via vennootschap: altijd 21%.
• Voor verhuur via vennootschap: 6% mogelijk, mits de woning 15 jaar volgens de regels wordt verhuurd.

3. Ik bezit al een woning. Kan ik toch aan 6% kopen?

Ja, maar enkel als je je huidige woning tijdig verkoopt. Dat moet uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je de nieuwe woning betrekt.

4. Mag ik een deel van mijn woning beroepsmatig gebruiken?

Ja, maar minstens 50% van de woning moet privé gebruikt worden om voor 6% in aanmerking te komen. Voor het beroepsgedeelte betaal je 21%.

5. Geldt dit ook voor renovatie zonder afbraak?

Nee, dit verlaagde tarief geldt uitsluitend voor sloop en heropbouw. Voor renovaties bestaan er andere regelingen.

6. Zijn garages, tuinen of bijgebouwen inbegrepen?

Nee. Het verlaagd tarief geldt enkel voor de woning zelf. Garages, tuinwerken, zwembaden of bijgebouwen vallen onder 21% BTW.

7. Moet ik iets aanvragen?

Ja. Zowel koper als promotor/bouwheer moeten een officiële verklaring via MyMinfin indienen om het 6%-tarief te kunnen toepassen.

8. Is het verlaagd tarief tijdelijk?

Nee. Sinds 29 juli 2025 is het tarief definitief verankerd in de Programmawet (Belgisch Staatsblad, hoofdstuk 6, p. 18–24).

Belangrijk om te weten

Het is belangrijk om op de hoogte te blijven van deze regelingen en voorwaarden, omdat ze een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de kosten van renovatie- en bouwprojecten. Raadpleeg altijd de Federale Overheidsdienst Financiën voor de meest recente informatie en richtlijnen met betrekking tot BTW-tarieven voor renovaties en bouwwerken.

➡️ Smolders Vastgoed kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor de inhoud en mogelijke verouderde info in dit artikel.

📌 Smolders Vastgoed-tip: Omdat elke situatie uniek is, bekijken wij graag samen met jou of je in aanmerking komt voor 6%. Zo weet je altijd zeker waar je aan toe bent.

Bel ons op 050 66 00 88 of mail naar [email protected]